به گزارش پرشین خبر؛ اصغر رحملو با اشاره به ماهیت فعالیت تعاونی‌های مسکن اظهار کرد: تعاونی بر مبنای کار گروهی شکل می‌گیرد؛ زمین به صورت جمعی تأمین می‌شود، اعضا اقساط خود را پرداخت می‌کنند و هزینه‌های مربوط به عوارض شهرداری، اخذ پروانه و عملیات ساخت نیز به تدریج تأمین می‌شود.
وی افزود: در پروژه‌های بزرگ ساختمانی که حجم مالی بالایی دارند، هرگونه تغییر ناگهانی در قیمت‌ها می‌تواند برنامه‌ریزی اولیه را تحت تأثیر قرار دهد. امروز بخش قابل توجهی از افزایش قیمت تمام‌شده مربوط به زمین، عوارض شهرداری، مصالح و هزینه نیروی انسانی است و گاهی این هزینه‌ها در فاصله زمانی کوتاه افزایش پیدا می‌کند.
افزایش هزینه‌ها، فراتر از پیش‌بینی‌های اولیه
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های انبوه سازان شهرستان تهران ادامه داد: تعاونی‌ها در زمان عضوگیری و تعریف پروژه، بر اساس شرایط موجود و پیش‌بینی‌های اقتصادی، برنامه پرداخت و سهم اعضا را مشخص می‌کنند، اما زمانی که قیمت‌ها با جهش‌های ناگهانی مواجه می‌شود، هزینه واقعی پروژه از برآورد اولیه عبور می‌کند.
رحملو گفت: این مسئله گاهی موجب نارضایتی بخشی از اعضا می‌شود و گروه‌هایی شکل می‌گیرند که در ادامه ممکن است اختلافات به شکایت و فرآیندهای قضایی کشیده شود؛ اتفاقی که در نهایت مستقیماً بر سرعت اجرای پروژه اثر می‌گذارد.
وی تأکید کرد: تعاونی مسکن یک فعالیت گروهی است و موفقیت آن نیازمند همکاری اعضا، مدیریت صحیح منابع و پایبندی به برنامه پرداخت‌هاست.
جهش قیمت مصالح، ساخت‌وساز را تحت فشار قرار داد
رحملو با اشاره به تحولات بازار مسکن در سال‌های اخیر اظهار کرد: طی حدود دو دهه گذشته، بازار مسکن تقریباً هر سال با افزایش قیمت مواجه بوده است. البته در مقاطعی رکود نیز وجود داشته، اما در سال‌های اخیر شاهد جهش‌های بسیار شدیدتری بوده‌ایم.
وی افزود: در برخی مقاطع، قیمت برخی مصالح ساختمانی از جمله فولاد و سیمان با افزایش‌های قابل توجهی روبه‌رو شد و همین موضوع باعث شد بخشی از سازندگان برای تأمین مصالح و ادامه عملیات اجرایی با مشکل مواجه شوند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های انبوه سازان شهرستان تهران ادامه داد: در چنین شرایطی، بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند تا ایجاد ثبات نسبی در بازار صبر کنند و سپس نسبت به خرید مصالح و ادامه عملیات اقدام کنند.
وی گفت: وضعیت همه مصالح یکسان نیست و در برخی محصولات مانند کاشی، سرامیک و سنگ که تولید داخلی دارند، حتی با توجه به کاهش تقاضا، تولیدکنندگان با موجودی بالای انبار مواجه هستند. بنابراین در این بخش، مسئله اصلی بیشتر به وضعیت تقاضا و شرایط بازار مربوط می‌شود.
شهرداری می‌تواند به کمک سازندگان بیاید
رحملو یکی دیگر از چالش‌های جدی بخش ساخت‌وساز را هزینه‌های مربوط به شهرداری دانست و گفت: شهرداری به عنوان یکی از نهادهای مؤثر در فرآیند ساخت‌وساز، می‌تواند با تسهیل شرایط صدور پروانه، کاهش بروکراسی و ایجاد شرایط مناسب‌تر برای سازندگان، بخشی از فشار موجود را کاهش دهد.
وی افزود: در شرایطی که هزینه ساخت افزایش یافته است، افزایش هزینه‌های مربوط به تراکم و عوارض نیز مستقیماً به قیمت تمام‌شده واحد مسکونی اضافه می‌شود و در نهایت مصرف‌کننده باید این هزینه را پرداخت کند.
ورود به پروژه‌های تعاونی با آورده اولیه ۵ تا ۱۰ درصدی
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های انبوه سازان شهرستان تهران با تشریح مدل فعالیت تعاونی‌ها گفت: یکی از تفاوت‌های مهم تعاونی مسکن با خرید یک واحد آماده این است که عضو در ابتدای کار نیازمند پرداخت کل قیمت آپارتمان نیست.
رحملو اظهار کرد: در بسیاری از پروژه‌ها، اعضا می‌توانند با حدود پنج تا ۱۰ درصد از سهم زمین وارد پروژه شوند و سپس متناسب با مراحل مختلف پروژه، اقساط خود را پرداخت کنند.
وی ادامه داد: پروژه در مراحل مختلف از جمله خرید یا تأمین زمین، اخذ پروانه، گودبرداری، اجرای اسکلت و مراحل نهایی ساخت پیش می‌رود و اعضا نیز متناسب با پیشرفت پروژه، تعهدات مالی خود را انجام می‌دهند.
«حق امتیاز» با پیشرفت پروژه ایجاد می‌شود
رحملو گفت: زمانی که پروژه از مرحله زمین عبور کرده و وارد مراحل اخذ مجوز، حصارکشی، گودبرداری، اسکلت و ساخت می‌شود، ارزش پروژه افزایش پیدا می‌کند و این افزایش ارزش در قالب حق امتیاز برای عضو نیز قابل مشاهده است. بنابراین فردی که در ابتدای پروژه با سرمایه اولیه محدود وارد شده، در طول مسیر هم از افزایش ارزش پروژه و هم از افزایش عمومی قیمت مسکن تأثیر می‌گیرد؛ البته این موضوع به شرط آن است که پروژه از نظر اجرایی و مالی به شکل مناسب پیش برود.
پرداخت منظم اقساط؛ شرط استمرار عملیات اجرایی
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های انبوه سازان شهرستان تهران یکی از عوامل تأخیر در برخی پروژه‌های تعاونی را عدم پرداخت منظم اقساط دانست و گفت: اجرای پروژه نیازمند جریان نقدینگی مستمر است. وقتی بخشی از اعضا اقساط خود را در موعد مقرر پرداخت نمی‌کنند، تعاونی در پرداخت هزینه‌های زمین، شهرداری، مصالح و نیروی انسانی با مشکل مواجه می‌شود و این مسئله می‌تواند زمان تحویل پروژه را افزایش دهد.در کنار مشکلات اقتصادی، اتفاقاتی مانند کرونا و شرایط بحرانی و جنگی نیز می‌تواند باعث توقف یا کندی عملیات ساختمانی شود و برنامه زمانی پروژه‌ها را تغییر دهد.
مشارکت در ساخت؛ راهکار جدید برای تأمین زمین
رحملو با اشاره به افزایش قیمت زمین‌های بزرگ و دشوار شدن خرید مستقیم زمین برای پروژه‌های انبوه‌سازی گفت: یکی از راهکارهایی که در سال‌های اخیر مورد توجه ما قرار گرفته، استفاده از ظرفیت مشارکت در ساخت است. به جای اینکه مجموعه سازنده ابتدا زمین را خریداری کند و سپس برای تأمین منابع مالی پروژه از اعضا استفاده کند، با مالک زمین وارد مشارکت می‌شویم. سهم و قدرالسهم هر طرف نیز از ابتدا مشخص می‌شود و مجموعه سازنده می‌تواند فرآیند اخذ پروانه و اجرای پروژه را دنبال کند. این روش برای مالک زمین نیز مزیت دارد؛ زیرا مالک به جای فروش زمین و خروج از پروژه، در ساخت شریک می‌شود و در نهایت واحدهای ساختمانی آماده و دارای ارزش افزوده دریافت می‌کند.
تشکیل کنسرسیوم برای اجرای پروژه‌های بزرگ
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های انبوه سازان شهرستان تهرانن با اشاره به تجربه اجرای پروژه‌های مشارکتی گفت: در حال حاضر چند پروژه مشارکتی برای مجموعه‌های زیرمجموعه در دست پیگیری است که یکی از آنها با محوریت تعاونی دریاچه چیتگر دنبال می‌شود. بر اساس ظرفیت ایجادشده، کنسرسیومی نیز شکل گرفته است تا پروژه‌های مختلف در قالب مشارکت در ساخت در مناطق مختلف تهران و حتی برخی استان‌های دیگر دنبال شود.
اقساط چهار تا هفت‌ساله برای متقاضیان
وی درباره مدل جدید تأمین مسکن گفت: بسته به حجم و شرایط پروژه، زمان اجرای پروژه‌ها ممکن است از چهار تا پنج سال باشد و در پروژه‌های بزرگ و انبوه حتی به حدود هفت سال برسد. در این مدل، متقاضی می‌تواند با حدود پنج تا ۱۰ درصد آورده اولیه وارد پروژه شود و بقیه هزینه را در طول چند سال و متناسب با پیشرفت پروژه پرداخت کند. این مدل به نوعی شرایط تأمین مالی بلندمدت برای متقاضی ایجاد می‌کند، اما باید توجه داشت که ورود با پنج درصد آورده به معنای تحویل واحد در سه یا شش ماه نیست. فرآیند اخذ پروانه، طراحی، نظام مهندسی، اجرای عملیات ساختمانی و سایر مراحل زمان‌بر است و باید فرصت کافی برای پرداخت اقساط نیز در اختیار عضو قرار گیرد.
فازبندی پروژه‌ها و اولویت تحویل بر اساس پرداخت
رحملو یکی دیگر از راهکارهای پیشنهادی را فازبندی پروژه‌ها عنوان کرد و گفت: در پروژه‌های بزرگ می‌توان عملیات را به فازهای مختلف تقسیم کرد و اعضایی که توانایی پرداخت سریع‌تر دارند، در فازهای ابتدایی قرار بگیرند. در این مدل، رتبه اعضا بر اساس میزان و سرعت پرداخت‌های آنها مشخص می‌شود و کسانی که تعهدات مالی خود را سریع‌تر انجام می‌دهند، امکان قرار گرفتن در فازهای زودتر و دریافت واحد در زمان کوتاه‌تر را خواهند داشت.
تعاونی مسکن می‌تواند بخشی از مشکل خانه‌دار شدن مردم را حل کند
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های انبوه سازان شهرستان تهران گفت: هدف ما این است که با استفاده از ظرفیت تعاونی، مشارکت در ساخت و پرداخت‌های اقساطی بلندمدت، امکان ورود مردم به پروژه‌های ساختمانی را با سرمایه اولیه کمتر فراهم کنیم. این مدل طبیعتاً به تنهایی نمی‌تواند مشکل مسکن کشور را حل کند، اما می‌تواند در حد ظرفیت بخش تعاونی، بخشی از مشکلات موجود را کاهش دهد و مسیر خانه‌دار شدن متقاضیانی را که امکان پرداخت یکجای قیمت یک واحد مسکونی را ندارند، تسهیل کند.
پایگاه خبری تحلیلی پرشین خبر در راستای اطلاع رسانی صحیح، اخبار تحلیلی اقتصادی – اجتماعی را منتشر می نماید.